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貯金なしのマイホーム購入は難しい!理由と「頭金なし」との違い

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貯金なしのマイホーム購入は難しい!理由と「頭金なし」との違い

更新日:
貯金なしのマイホーム購入は難しい!理由と「頭金なし」との違い

「貯金がないけどマイホームを購入できるだろうか」

「頭金なしで購入できるなら貯金なしでも購入可能?」

そんな疑問を抱いていませんか?

結論からお伝えすると、「貯金なし」でマイホームを購入することは非常に難しいです。最初から厳しい現実を突きつけてしまうようですが、不動産の広告で良く目にする「頭金なし」と「貯金なし」は違うということを理解しておくことが必要です。

なぜ貯金なしでのマイホーム購入が厳しいのかと言うと、マイホーム購入の際には、どう頑張っても住宅ローンに組み込めない費用があるからです。つまり、ある程度は現金で資金を用意しておく必要があります。

用意する現金とは具体的に、

  • 手付金
  • 諸費用

です。手付金の相場は物件価格の5〜10%、諸費用の相場は物件価格の10〜12%です。これらを合計すると、マイホームを購入する際にローンに組み込めない資金は、物件価格の15〜22%程度だということが分かります。

一方「頭金ゼロ」の場合は物件価格の部分をすべてローンに組み込むという意味で、手付金や諸費用は別途現金で用意できる場合を指します。

このように「貯金なし」と「頭金なし」では意味合いがまったく違います。違いを理解しないままマイホームの計画を進めてしまうと、せっかく良い物件と巡り会えても「現金がまったくないなら契約できない」と計画が頓挫してしまうことになりかねません。

そこでこの記事では、

  • 貯金なしでマイホームは購入できない
  • マイホームを建てるために最低限必要な貯金の目安
  • ローンに組み込めない諸経費は物件価格の10%程度
  • どうしても貯金なしでマイホームを購入しなければいけない時の対処法2つ
  • 貯金なしのままでマイホームを購入する注意点

といった点について詳しく解説していきます。

この記事を最後までお読みになれば、貯金なしではマイホーム購入ができないことやその理由、「頭金なし」と「貯金なし」の違い、マイホーム購入にあたって最低限必要になる資金はいくらぐらいか、ということがお分かりになるでしょう。

この記事が、あなたのマイホーム購入のお役に立てれば幸いです。

1.貯金なしでマイホームは購入できない

貯金なしでマイホームは購入できない

冒頭でもお伝えした通り、貯金なしでマイホームを購入することは非常に難しいです。その理由として、マイホームを購入する際は、現金で支払わなければならない費用があるからです。

現金で支払わなければならない費用とは、具体的に、

  • 手付金
  • 諸費用

です。

一般的には手付金は物件価格の5〜10%、諸費用は物件価格の10〜12%が相場だとされています。合計すると物件価格の15〜22%が必要ということになりますので、計画的に用意していないとどうすることもできません。

そこで、貯金なしでマイホームの購入ができない理由である「手付金」と「諸費用」について、もう少し具体的に説明していきます。

1-1.手付金とは

不動産購入における手付金とは、売買契約を交わす際に買主が売主に支払うお金のことです。

手付金の流れ

分かりやすく言うと、手付金は「買主が売主に対して『この物件を買いますよ』という約束の証のようなもの」です。そのため、手付金は住宅ローンを組むことができないので、基本的に現金で支払わなければなりません。

手付金の支払いは貯金なしでマイホームを購入できないことの大きな理由の一つなので、手付金についてしっかり理解しておくことが必要です。

それでは、手付金についてもう少し詳しく説明していきましょう。

1-1-1.手付金の仕組み

まずは手付金とはどういうものなのか、その仕組みを詳しく説明していきます。

手付金を分類すると

  • 解約手付
  • 違約手付
  • 証約手付

の3種類に分けられ、契約の際に特に何も説明がない限りは「解約手付」になります。

解約手付とは、定められた期間内であれば買主・売主ともに売買契約を解除できるというものです。分かりやすく言うと、契約を解除した場合に相手に支払う保険金のようなものです。

例えば買主事情により契約を解約した場合は、手付金がそのまま売主に渡ります。一方、売主事情で解約した場合は、手付金の返還及び手付金と同額をさらに買主に支払うこととされています。

ただし例外として、買主がローン審査に通らなかった場合は、手付金が返還されますのでご安心ください。

手付金に法的な決まりはありませんが、買主と売主を守るために不動産会社が独自に定めているものです。

支払うタイミングは住宅購入の申し込みをしてから契約を結ぶまでの間であることが一般的で、原則現金で支払うことになります。ローンは組めません。

手付金は、問題なく契約が締結されれば、売買代金の一部に充当され、頭金のような役割を果たします

1-1-2.手付金の相場

手付金の相場は、物件価格の5〜10%ほどです。例えば3,000万円の物件を購入する場合は150万円〜300万円程度の手付金が必要になりますが、手付金は基本的に現金で用意しなければなりません。

手付金の相場

「自分の場合は、いくらくらいの手付金になるのだろう」と不安に思う人のために、分かりやすく一覧表を作成しました。

物件価格 手付金
1000万円 50万円~100万円
2000万円 100万円~200万円
2500万円 125万円~250万円
3000万円 150万円~300万円
3500万円 175万円~350万円
4000万円 200万円~400万円

この表からも分かるように、物件価格が2,000万円の場合は100万円〜200万円の手付金、3,000万円の場合は150万円〜300万円程度の手付金を準備しておくことが必要です。

ただし、手付金に法的な決まりはありません。相場は物件価格の5%〜10%と言われていますが、中には10万円〜30万円など少額の手付金を設定している不動産会社もあります。

不動産業界の閑散期や人気のない物件、営業のノルマ負担が大きい時期などは、不動産会社によっては契約を結ぶために「10万円〜30万円程度」「手付金の減額」などの対応を取っている場合もあるのです。

1-2.諸費用とは

先ほどマイホーム購入の際に現金で支払いが求められる手付金の説明をしましたので、次は同じく現金での支払いになる諸費用について説明していきましょう。

諸費用とは具体的に

  • 仲介手数料
  • 土地や建物を購入する際にかかる税金
  • 保険料
  • 住宅ローンを借りる際の保証料
  • 地鎮祭費用

などのことで、マイホームを購入する際の、住宅部分以外に必要になる手数料や税金などのことです。土地を契約した際、建物を建築した際、住宅ローンを契約した際、引渡し時のタイミングで支払いが必要になります。

諸費用も手付金と同様に、貯金なしでマイホームを購入できない大きな理由の一つですので、さらに詳しく説明していきます。

1-2-1.諸費用の具体的な内訳

先ほども説明した通り、諸費用の具体的な内訳は次の通りです。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税
  • 地鎮祭
  • 近所への挨拶回り、大工への差し入れ
  • 住宅ローン借入時の保証料
  • 登記費用(抵当権設定登記)
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 固定資産税の精算
  • 引っ越し費用
  • 家電購入費用

などになります。引っ越し費用や家具家電用品の購入などはカード払いもできますが、そのほかの部分は基本的に現金で支払うことになります。

これを支払う流れに沿ってまとめると、次の図のようになります。

諸費用がかかるタイミング 諸費用の内容
土地を購入
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税
建物建築の開始
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 地鎮祭
  • 近所への挨拶回り、大工への差し入れ
住宅ローン契約
  • 保証料
  • 登記費用(抵当権設定登記)
  • 火災保険料
  • 地震保険料

この表にある内容を説明すると、諸費用がかかるタイミングは、

①土地を購入した時

②建物を建築した時

③住宅ローン契約時

です。

もう少し具体的に言うと、

①土地購入時にかかる諸費用は主に、

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税

となります。契約や登記など、土地の売買契約を結ぶ際に必要になる諸費用です。印紙税は売買契約書に貼付するもので、登録免許税は土地の所有者が変わったという「所有権移転登記」に必要なものです。

②建物を建築した時にかかる諸費用は主に、

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 地鎮祭
  • 近所への挨拶回り、大工への差し入れ

となります。印紙税は「建築工事請負契約書」に貼付するもので、登録免許税は住宅を新築する際に必要な「建物表題登記」のためのものです。

③住宅ローンを契約した時にかかる諸費用は主に、

  • 保証料
  • 登記費用(抵当権設定登記)
  • 火災保険料
  • 地震保険料

となります。保証料とは、住宅ローンの返済を保証する保証会社に支払うもので、登記費用は、住宅ローンを組む際に必要な「抵当権設定登記」のためのものです。

ほかに、固定資産税の精算や引っ越し代、家電購入費用なども必要になります。

このように、マイホーム購入にかかる諸費用は、土地を契約した際から引っ越しが終わるまで、随時支払いが必要になってきます。

諸費用は、基本的には自己資金から捻出するのが一般的です。金融機関によっては住宅ローンのほかに「諸費用ローン」を用意しているところもありますが、金利が高くなるので、住宅ローンと合わせると返済が困難になってしまう可能性もあるので慎重に判断しましょう。

1-2-2.諸費用の相場

次に、諸費用の相場について説明していきましょう。諸費用の相場は、一般的に物件価格の10〜12%ほどです。

諸費用の相場

具体的には、3,000万円の物件の諸費用は300万円〜360万円、4,000万円の物件の場合は400万円〜480万円ほどの諸費用が必要になります。

諸費用の項目ごとに詳しい相場を見ていくと、

【土地を購入した際にかかる諸費用】

  • 不動産会社への仲介手数料/売買価格400万円超の場合、(売買価格×3%)+6万円×1.1(消費税)
  • 登録免許税/土地の評価額×1.5%
  • 印紙税/500万超1,000万円以下は5,000円、1,000万超5,000万円以下1万円
  • 固定資産税/土地の評価額×1/2×3%

【建物を建築した際にかかる費用】

  • 印紙税/500万超1,000万円以下は5,000円、1,000万超5,000万円以下は1万円
  • 登録免許税/建物の評価額×1または1.5%
  • 地鎮祭/5万円前後
  • 近所への挨拶回り、大工への差し入れ/2〜3万円

【住宅ローンを契約した際にかかる諸費用】

  • 保証料/借入金×2.2%
  • 登記費用(抵当権設定登記)/借入金×1%
  • 火災保険料/15万円〜40万円程度
  • 地震保険料/1,000万円あたり5万円前後

となります。

2.「貯金なし」と「頭金なし」との違い

ここまで、貯金なしでマイホームが購入できない理由について、手付金と諸費用を現金で支払う必要があるからということを説明してきました。

「でも、『頭金なしでマイホームが買える!』とよく聞くのだけど...」と思う人もいるかもしれません。

たしかに、不動産業界の広告ではよく「頭金ゼロでマイホームの購入が可能」と耳にします。そのため「お金がなくてもマイホームが買えるんだ」と思ってしまう人が多いのですが、実は「貯金ゼロで家が建つ」とは聞かないのです

マイホームの購入において、「貯金なし」と「頭金なし」の意味は大きく違います。マイホームの計画を順調に進めるためにも、2つの違いをしっかり理解しておくことが必要です。

それでは、頭金なしと貯金なしの違いについて詳しくお話していきますね。

2-1.「頭金なし」とは

「頭金なし」と「貯金なし」の違いを理解するために、まずは頭金とは何かについて解説していきます。

この記事を読んでいる人のほとんどは、「頭金なしでマイホームに住める!」という宣伝文句を聞いたことがあるのではないでしょうか。

実際、頭金なしでのマイホーム購入は可能です。なぜなら、頭金とは住宅購入の際に一定の割合で用意しておく自己資金のことで、必ず用意しなければならないものではないからです。

頭金

頭金なしで住宅価格の全額を住宅ローンに組み込むことを、フルローンと言います。

特に最近は住宅ローンの低金利が続いているので、フルローンで住宅ローンを組むことも珍しくありません。ただし、フルローンにすると毎月の返済額や総返済額が大きくなってしまうので、計画的に判断することが必要です。

頭金は必ず準備しなければならないものではありませんが、頭金を準備すればその分住宅ローンの借入金額が減り、総返済額も減ることになります。

さらに住宅ローンの一種である住宅金融支援機構による「フラット35」などのように一定の頭金を用意すると金利が低くなるシステムを設けている場合もあり、頭金を用意する人は多くいます。

【頭金を用意する方が一般的】

頭金を支払うことで住宅ローンの負担が減るため、頭金を出す人が多くいるというお話をしました。

では、頭金の平均額はどのくらいなのでしょうか。「フラット35利用者調査」によると、頭金の平均額と住宅購入金額に対する平均割合は次のようになっています。

頭金の平均額と住宅購入金額に対する割合

参考:住宅金融支援機構(フラット35利用者調査)

このデータを見ると、直近5年間の頭金の平均額は約620万円〜690万円です。2020年の頭金の平均額は619万円、頭金の平均割合は17.5%でした。

マイホームを購入する人の多くが、物件価格の約20%程度の頭金を用意していることが分かります。

2-2.「頭金なし」と「貯金なし」の違い

頭金とは住宅価格の一部であることを説明しました。では、「頭金なし」と「貯金なし」との違いはどこにあるのか説明します。

「頭金なし」と「貯金なし」の違い

「頭金なし」とは住宅価格をすべてローンに組み込むことを指していて、貯金がないという意味ではありませんあくまでも住宅価格の一部を出せない(出さない)という意味で、現金で支払う必要がある、手付金や諸費用は準備できる状態にあります。

一方「貯金なし」とは、文字通り、蓄えがないということを指します。つまり、もし住宅ローンを組むことができても、現金で準備すべき手付金や諸費用を支払うことができません。

「頭金なし」は、住宅価格をすべて借り入れるフルローンを組むことで、貯金はあります。「貯金なし」は住宅ローンを組む以前に、蓄えがない状態です。

3.マイホームを建てるために最低限必要な貯金の目安

マイホームを建てるために最低限必要な貯金の目安

ここまでの説明で、貯金なしでマイホームを購入することがかなり厳しいことや「貯金なし」と「頭金なし」の違いをお分かりいただけたのではないでしょうか。

ですが、「貯金なしの自分にはマイホームは購入できないのか...」とがっかりするのはまだ早いです。貯金がまったくない状態でのマイホーム購入は厳しいですが、最低限必要な金額を貯めることができればマイホーム購入のスタートラインに立つことができます

そこで、自己資金をいくら用意しておけばマイホームの購入が現実的になっていくのかと言うと、手付金と諸費用の相場を合計してみましょう。

手付金の相場=物件価格の5〜10%

諸費用の相場=物件価格の10%〜12%

合計すると、住宅ローンに組み込めない費用の目安は

物件価格の15%〜22%

となります。

割合だけでは分かりにくいので、実際の数字を当てはめて考えてみましょう。

例えば3,000万円の物件の場合450万円〜660万円、4,000万円の物件の場合600万円〜880万円の自己資金が必要だということになります。

これはあくまでも相場なので、これより多くの額が必要になる場合もあれば少なくて済む場合もあります。ただ、マイホーム購入で貯金をすべて使い果たすのではなく、少し余裕を持てる額を貯めておく方が安心だと言えます。

4.どうしても貯金なしでマイホームを購入しなければいけない時の対処法2つ

どうしても貯金なしでマイホームを購入しなければいけない時の対処法2つ

マイホームを購入する際は住宅ローンとは別に現金で用意する自己資金が必要であるため、貯金なしでマイホームを購入することが難しいことをお話してきました。

つまり、現在貯金がまったくない人は、最低限必要な資金を貯金することがマイホーム購入への近道なのです。

ですが、中には「どうしても貯金なしのままマイホームを購入したい、しなければならない」という人もいるでしょう。

そこで、貯金なしでマイホームを購入するにはどうしたら良いか、考えられる対処法を2つご紹介していきます。

4-1.手付金や仲介手数料の減額を交渉する

貯金なしでマイホームを購入するためには、通常であれば自己資金を用意して支払う費用が少なくなる、もしくはなくなれば良いわけですよね。

そこで、手付金や仲介手数料の減額を交渉してみるという方法が考えられます。

不動産会社によっては、少しでも多く契約をとるために、自分たちの「手間賃」である部分を減額してくれる場合があります。

例えば仲介手数料はその代表で、売主からも仲介手数料が支払われている場合、減額に応じてくれる可能性はあります。

手付金の場合は、手付金が買主から売主に支払われるものであるという性質上、売主の許可も必要になります。

手付金の減額交渉が上手くいくポイントとしては、

  • 売主が物件をどうしても早く売ってしまいたいと考えている
  • あなたにかなりの信頼が寄せられていて、売主が「この人なら契約が上手くいくだろう」と確信している場合

です。

いずれの場合も通常は支払う費用なので、交渉が上手くいく可能性はかなり低いことを理解した上で真摯的にお願いしてみましょう。

4-2.一時的に親族から借りる

貯金なしでマイホームを購入するための方法として、一時的に親族から資金を借りるという方法があります。

これは信頼関係がなければ難しいことですが、両親や祖父母など近い親族であれば貸してもらえる可能性が高いでしょう。

ただし、手付金や諸費用は何百万円という金額になるので、事前にお話しておく方がスムーズに進みます。

【カードローンを使うと審査に通らない可能性がある】

「貯金がなければ借りれば良い」という安易な考えは危険です。

手付金や諸費用を準備するためにカードローンや消費者金融を利用すると、その後の住宅ローンの審査に通らない場合があるからです。もし通ったとしても、カードローンや消費者金融はかなり金利が高く、返済するのが大変になってしまいます。


資金を準備する手段として、カードローンや消費者金融は選択肢から外しておきましょう

5.貯金なしのままでマイホームを購入する注意点

貯金なしのままでマイホームを購入する注意点

貯金なしのままでマイホームを購入する際の最終手段を説明しましたが、基本的にマイホームを購入する際は、少なくても良いので貯金はある状態にしておくのが賢明です。

貯金なしのままでマイホームを購入する場合、購入できた際にはいくつか注意点がありますのでお伝えしておきますね。

5-1.「貯金なし」はそもそも住宅ローン審査に通らない可能性がある

「マイホームを購入する時は住宅ローンを組んで支払っていくのだから、貯金額は関係ないでしょ?」と思っている人は要注意です。

実は、住宅ローンの審査では、職業や年収、勤続年数のほかに、そのほかの借入履歴や貯金額、保有資産についても調査が入ります

実際は貯金なしという状態が審査に落ちる直接の引き金になることはないようですが、知っておきたいのは金融機関が融資を判断するポイントです。

金融機関が融資を判断するポイントは、

「お金を借りようとする人が滞りなく完済できるか」

という点です。つまり、返済能力があるかという点ですね。

そのため、仮に

  • 勤続年数が浅い
  • 会社に属していない
  • 転職して間もない

という状況に貯金なしが加わると、住宅ローンの審査に通ることが難しくなってしまいます。

反対に、貯金がなくても、大手企業に長年勤めている、土地や家などの保有資産があるといった場合は、審査に通る可能性も高いでしょう。

5-2.いざという時に費用が出せない

貯金なしのままでマイホームを購入する際に注意すべきことは、まず、貯金がなければ急にまとまった費用を出せないという点です。

住宅を持つということは、住宅ローンのほかにも様々な費用がかかります。例えば固定資産税や修繕費などです。

不動産の広告でよく見かける「家賃並みの出費でマイホームが持てる」というのは、月々で考えると間違いではないですが、長い目で見ると少し違います。

賃貸の場合は住まいに関する出費は家賃だけで済みますが、マイホームの場合は住宅ローンと税金、修繕費の積立が必要です。屋根や壁の塗り替え、設備が故障した時に備えてまとまった資金が必要だからです。

修理やリフォームはずっと先のことだと思っても、今から準備しておけば月々の負担は軽いでしょう。裏を返せば、今から準備しないと、後で資金を準備する負担が重くなるということになります。

5-3.この先も貯金なしは危険

仮に今貯金なしでマイホームを購入できたとしても、その生活をずっと続けていくことは危険です。人生には大きな出費があるライフイベントがあり、家族が多ければ多いほど、そのタイミングは頻繁に訪れます。

大きな出費があるライフイベントとは、

  • 幼稚園〜高校の子どもの入学、進学
  • 子どもの塾代
  • 子どもの部活や習い事
  • 車の購入
  • 自宅のリフォーム
  • 両親の介護
  • 子ども大学進学、一人暮らし

などになります。もし住まいが賃貸であれば、家賃の支払いが苦しくなっても少し安い部屋に引っ越せば良いでしょう。ところがマイホームの場合はそうはいかないので、出費が必要になるたびに四苦八苦することになってしまうのです。

ライフイベントが重なってもゆとりを持てるように、日頃から貯金をしておくことが大切なのです。

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6.まとめ

いかがでしたか?貯金なしでマイホームは購入できない理由と、「頭金なし」との違い、もし貯金なしでマイホームを購入するとしたらその方法と注意点について説明しました。

最後にこの記事をまとめると、

貯金なしでマイホームは購入できない!

◎貯金なしでマイホームを購入できない理由は、マイホームを購入する際には住宅ローンには組めない費用があるからです。

◎「頭金なし」との違いは、自己資金があるかどうかという点にあります。「頭金なし」は貯金がないわけではなく、物件価格の全額を住宅ローンに組み込むという意味です。

◎頭金の支払いは法律で決められているわけではありません。実際、住宅ローンの低金利が続いていることからフルローンを組む人も増えています

◎マイホームを購入する際に、住宅ローンに組み込めない費用は主に「手付金」と「諸費用」です。

◎手付金とは、買主が売主に支払うもので、契約が不履行になった場合にお互いを守るためのものです。手付金の相場は物件価格の5〜10%とされています。

諸費用の相場は物件価格の10〜12%程度です。諸費用ローンもありますが、金利が高いため慎重な判断が必要です。

◎諸費用の内訳は、登記関連費用、仲介手数料、住宅ローンを借りるために必要な手数料、火災保険代、管理費や修繕費の精算、固定資産税の精算、引っ越し代、家具家電などです。

◎どうしても貯金なしでマイホームを購入しなければならない場合の対処法は2つあり、

  • 手付金や仲介手数料の減額、免除を交渉する
  • 親族から資金を一時的に借りる

という点です。

貯金なしのままでマイホームを購入するのは危険です。なぜなら、人生の大きな出費はマイホーム購入だけではなく、子どもの進学や一人暮らし、車購入、住宅のリフォーム、親の介護などたくさんのタイミングがあるからです。

以上になります。

貯金なしのままでマイホームを購入することは難しいですが、最低限必要な額を貯めたらマイホーム購入のスタートラインに立つことができます。

今からでも遅くはありません。マイホームを購入するための貯金を今日からコツコツ始めて、ぜひ夢のマイホームを手にいれてくださいね。

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