静岡で注文住宅を建てるなら「建てピタ しずおか」

建ぺい率(建蔽率)や容積率の計算方法|違いや上限について

  1. 静岡で注文住宅を建てるなら「建てピタ しずおか」
  2. 注文住宅の家づくりを失敗しないためのお役立ち記事
  3. 建ぺい率(建蔽率)や容積率の計算方法|違いや上限について

建ぺい率(建蔽率)や容積率の計算方法|違いや上限について

更新日:
建ぺい率(建蔽率)や容積率の計算方法|違いや上限について

建ぺい率や容積率は、土地に住宅を建てる際に必ず計算しなければならない数字です。

住宅用地には大小さまざまな土地がありますが、どの土地にも「この広さまでの建物なら建てて良い」という制限があります。

建ぺい率や容積率はその制限を表すもので、建築基準法を守る上でも大切な数字です。

この記事では、建ぺい率と容積率の違いに加え、エリアごとの上限がどのように決められているのかを解説していきます。

事前に確認して、理想の家づくりを進めていきましょう。

1.建ぺい率(建蔽率)と容積率とは

建ぺい率や容積率は、建物の広さや大きさの制限を表す数字という点では同じです。

ここでは、建ぺい率と容積率の違いや、どのように使い分けられているのか解説していきます。

建ぺい率

容積率

  • 土地の広さに対する建物の面積の割合
  • 土地に対して建物が占める面積を平面的に計算
    ※土地を真上から見た時の建物の面積
  • 土地の広さに対する建物の延べ面積の割合
  • 土地に対して建物が占める面積を3次元的に計算
    ※1階や2階、3階全ての床面積を含める

建ぺい率と容積率は、土地に建物を建てる際に必ず計算される数字です。

建ぺい率とは、土地の広さに対して建物の面積がどのくらいあるかの割合を表します。

ちょうど土地を真上から見て、建物がどのくらいの面積を占めているか。これが建ぺい率です。

一方、容積率とは、土地の広さに対する建物の延べ面積の割合です。

「延べ」なので、1階だけでなく、2階や3階すべての床面積を含めた面積を計算します。

土地に対して建物が占める面積を2次元(平面)的に計算するのが建ぺい率で、土地に対して建物が占める面積を3次元的に計算するのが容積率です。

建ぺい率も容積率も土地ごとに制限が決められているため、土地に家を建てるときはその制限内で建てる必要があります

1-1.建ぺい率の目的

建ぺい率の目的
  • 「景観を守る」「通風を確保」「防災の観点」から安全を確保するため

  • ある程度土地のスペースにゆとりを持たせ、家を建てる人全員が「快適」「安全」に暮らせるようにするため

土地に対してどの程度まで建物の面積が占めていて良いかを表す建ぺい率は、土地ごとに制限があります。

この制限は、景観を守ったり、通風を確保したり、防災の観点から安全を確保するために設けられたものです。

家づくりのために土地を買ったのなら土地の隅から隅までフル活用したいと思うところですが、建ぺい率によって制限があるため、その制限内で建てる必要があります。

建ぺい率の制限がなく土地の端から端まで建てた家が並んでしまうと、風通しが悪くなったり、太陽の光があたらなかったり、一度火事になると一気に燃え広がってしまう......といったことが考えられるでしょう。

つまり、建ぺい率はある程度土地のスペースにゆとりを持たせ、家を建てる人全員が快適にそして安全に暮らせるようにするための制限です。

1-2.容積率の目的

【容積率の目的】
  • 土地に対しての人口を調整し、適切なインフラ整備を保つため

容積率は土地に対しての延べ面積を表す、3次元的な制限を表しています。

容積率の制限が設けられているのは、土地に対しての人口を調整し、適切なインフラ機能を保つためです。

容積率の制限がなく、その土地に対して何階建てでも作って良いということになると、狭い土地に5階建て・10階建ての建物が建ち、2・3階建ての制限下では考えらえないような人数が住むことになります。

おのずと各階に引く水道や下水、周辺道路の込み具合などの許容限界を超え、たちまち処理能力が追い付かなくなってしまうでしょう。

そうなると、住みやすい街ではなくなってしまいます。

土地に対する人口比率とインフラ整備は快適な暮らしに深く関係しています

容積率の制限は、こうした快適な暮らしを保つために必要な制限です。

2.建ぺい率と容積率の計算方法

2.建ぺい率と容積率の計算方法

ここからは、建ぺい率や容積率の計算方法をご紹介します。

建ぺい率や容積率によって同じ広さの土地でも建てられる住宅に違いが出るため、それぞれの計算方法をしっかり理解しておきましょう。

2-1.建ぺい率の計算式

建ぺい率の計算式
建ぺい率(%)=(建築面積(㎡) ÷ 敷地面積(㎡) × 100

建ぺい率は上記のように計算します。建てる家の大きさ(建築面積)を、家を建てる土地の大きさ(敷地面積)で割り、100を乗じて算出した数字が建ぺい率です。

たとえば、132㎡(約40坪)の土地に66㎡の家を建てた場合は、(66㎡÷132㎡)×100=建ぺい率50%になります。

建ぺい率50%に制限されている132㎡の土地であれば、66㎡以上大きな建築面積を持つ家は建てることができません。

建ぺい率60%の制限であれば、132㎡の土地には79㎡の建築面積を持つ家までなら建てることができます。

2-2.容積率の計算式

容積率の計算式
容積率(%)=(延べ床面積(㎡) ÷ 敷地面積(㎡) × 100

容積率は上記のように計算します。建てる家の床すべての広さ(延べ床面積)を、家を建てる土地の大きさ(敷地面積)で割り、100を乗じて算出した数字が容積率です。

たとえば、132㎡(約40坪)の土地に1階が66㎡、2階も同じく66㎡の家を建てた場合は、(132㎡÷132㎡)×100=容積率100%になります。

容積率が100%に制限されている132㎡の土地であれば、これ以上階を増やすことはできません。

容積率が150%の制限であれば、132㎡の土地に1階あたり66㎡の床面積で3階建ての家までなら建てることができます。

あるいは、132㎡の土地で容積率が100%の制限でも、1階が66㎡、2階が33㎡、3階が33㎡なら、3階建ての家が建てられます。

2-3.建ぺい率の緩和措置

建ぺい率の緩和措置

  • 防火地域内に耐火建築物を建設する場合

1. 建ぺい率80%に指定されている区域→建ぺい率100%

2. 建ぺい率80%に指定されている区域外→建ぺい率の上限が10%緩和

  • 特定行政庁に角地として指定されている地域→建ぺい率10%緩和

建ぺい率は用途地域別に上限が定められていますが、ある条件を満たしている土地は建ぺい率の上限がさらに緩和されるケースもあります

たとえば、防火地域内で建ぺい率80%に指定されている区域に耐火建築物を建設する場合は、建ぺい率が100%になります。

これにより土地の端から端まで使って建設が可能です。

また、建ぺい率80%に指定されている区域以外でも、防火地域内に耐火建築物を建設すれば10%建ぺい率の上限が緩和されます。

その他、特定行政庁に角地として指定されている地域では、建ぺい率が10%緩和され、防火地域内の耐火建築物建設の条件と合わせて、20%建ぺい率が緩和されるケースもあります。

2-4.容積率の緩和措置

容積率の緩和措置

  • 地下室:建物延べ床面積1/3以下
  • 建物内の駐車場:建物延べ床面積1/5以下
  • ロフト・屋根裏収納:建物延べ床面積1/2以下
  • 種物の外壁から出るもの(バルコニー・ベランダ等):建物延べ床面積1m以下

容積率は建築する建物を工夫することで、容積率不可算にできるケースがあります

たとえば、建物延べ床面積1/3以下の地下室であれば容積率に入れなくても良いので、実質家を広く作ることが可能です。

また、建物内の駐車場であれば延べ床面積1/5まで、ロフトや屋根裏収納であれば延べ床面積1/2までなら、容積率に算入しません。

加えて、バルコニーやベランダなど、建物の外壁から出るものの場合、1m以下であれば延べ床面積に含まれません。

こうした緩和条件を上手に利用すれば、建ぺい率や容積率に上限がある土地をフルに使って家づくりができるでしょう

3.建ぺい率と容積率の上限について

3.建ぺい率と容積率の上限について

どの土地においても、基本的な建ぺい率と容積率の計算方法は同じです。

しかし、建ぺい率や容積率の上限はエリアごとに大きく異なります。

行政によって定められている上限の違いを解説していきましょう。

建ぺい率や容積率の制限は不動産会社やハウスメーカーが決めているわけではなく、行政によって決められています

土地にはさまざまな「用途」が設定されており、各自治体によって13の地域に区分けされています。

用途地域

建ぺい率の上限(%)

容積率の上限(%)

第一種低層住居専用地域

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

第二種低層住居専用地域

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

第一種中高層住居専用地域

30・40・50・60

100・150・200・300

第二種中高層住居専用地域

30・40・50・60

100・150・200・300

第一種住居地域

60

200・300・400

第二種住居地域

60

200・300・400

準住居地域

60

200・300・400

田園住居地域

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

近隣商業地域

80

200・300・400

商業地域

80

200・300・400・500・600・700・800・900・1000

準工業地域

60

200・300・400

工業地域

60

200・300・400

工業専用地域

30・40・50・60

200・300・400

上記のうち、住居に利用されるのは

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居専用地域
  • 第二種住居専用地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域

の8つの用途地域です。

3-1.低層住居専用地域とは

低層住居専用地域に設定されている区域は、容積率の上限が低く設定されています。

また、建物の高さ制限もあり、10mや12mを超える建物は建設できません

いわゆる「閑静な住宅地」と呼ばれるような、高い建物が建たないよう設定されている区域です。

静かで落ち着いた環境で生活をしたい方におすすめの区域ですが、低層住居専用地域に設定されているとコンビニなどは建てられないため、利便性の点では難があるかもしれません

3-2.中高層住居専用地域とは

第一種中高層住居専用地域に設定されている区域は、容積率の上限も増え、高さ制限もなくなるため、病院や大学、2階建て以内で500㎡以下のお店も立てることが可能です。

住居では3階の戸建てやマンションも建てることができます。

第二種中高層住居専用地域になると2階建て以内1500㎡以下のお店や事務所を建設できるため、周辺地域の経済活動も活発です。

3-3.第一種、第二種住居専用地域

第一種住居専用地域では自宅も建設できますが、3000㎡以下のお店、事務所、ホテルなどが建設可能になるため、商業施設が多いでしょう。

第二種住居専用地域は、お店や事務所、ホテルはもちろん、ボーリング場やスケート場、アミューズメント施設といった娯楽を楽しむ建物が建てられるため、周辺地域はかなり賑やかな場所になるでしょう

3-4.準住居地域

準住居地域では、高さ制限はなく、建ぺい率や容積率の上限が第一種・第二種住居専用地域と同じです。

国道や幹線道路沿いが指定されることも多く、自動車関連施設やそれと調和した住居環境を保護する目的で設定されています。

3-5.田園住居地域

田園住居地域は、平成30年に新しく追加された用途地域で、農業の利便性を目的としています。

低層住居専用地域と同じく、高さ制限が10mや12mに設定されており、住宅や教育施設、500㎡以下の農産物直売所や農家レストランなどを建設可能です

また、農業の利便性に貢献する店舗や飲食店も建てることができます

自分が住んでいる地域や家を建てようとしている土地がどの用途地域に設定されているかは、市区町村の都市計画課で確認するか、各自治体のWebページでも検索が可能です。

建ぺい率や容積率の制限によっては建てられる家が変わってくるので、必ず確認しておきましょう

静岡で家を建てるなら、「建てピタ しずおか」で専門家に無料相談!
しっかり、じっくり相談した上で、ローンや業者を比較検討してみてください。

スマートな、注文住宅づくりは、建てピタ しずおか

4.まとめ

建ぺい率は、土地を上から見たときに建築物の面積が占める割合を表すもので、防災や景観の観点から上限が定められています。

また、容積率は、建築物すべての床面積(延べ床面積)が土地に対して占める割合を表すもので、人口を調整し、インフラ機能を保つ目的で上限が定められています。

建ぺい率や容積率は用途地域によって上限が異なります。

自宅を建てようとしている土地がどの用途地域に設定されており、建ぺい率と容積率の上限が何%なのか、しっかり確認してより良い家づくりを進めていきましょう。

おすすめ記事

関連記事カスタムフィールド: 154,164,37,38,35,155

記事を共有する