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建ぺい率(建蔽率)と容積率の基礎知識|計算方法と緩和されるケース

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建ぺい率(建蔽率)と容積率の基礎知識|計算方法と緩和されるケース

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建ぺい率(建蔽率)と容積率の基礎知識|計算方法と緩和されるケース

建ぺい率(建蔽率)や容積率は、土地に建物を建てるときに守らなければならないルールのひとつです。

どんな土地にも、「この大きさの土地には、このくらいの大きさの建物まで」という決まりがあります。

この記事では、建ぺい率の計算方法とそれに関係する容積率についてわかりやすく解説し、建ぺい率が緩和される条件についてもご紹介します。

建ぺい率と容積率の基礎知識を頭に入れて、素敵なマイホーム作りを進めていきましょう。

1. 建ぺい率(建蔽率)とは 

建ぺい率(建蔽率)とは、建物が土地の何割占めているかを示したものです。

建築基準法によって定められており、土地によって建ぺい率に制限が設けられています。

ここでは、もう少し詳しく建ぺい率について見ていきましょう。

本記事のポイント
  • 建ぺい率の計算方法
  • 建ぺい率と容積率の基礎知識
  • 建ぺい率が影響を受けるエリア

建ぺい率(建蔽率)は、敷地面積に対する建築面積の割合です。

ちょうど建物を真上から見たときに、その土地の何割を占めているかを表すもの(水平投影面積)で、土地によってこの建ぺい率の上限が定められています。

土地の大きさで決まるわけではないので、同じ広さの土地を購入してもどのような大きさ・広さの家を建築できるかは違ってきます。

1-1.建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、以下の方法で計算します。

建ぺい率(%) = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

たとえば、200平方メートルの土地に70平方メートルが家の建築面積だった場合、建ぺい率は35%です。

もし、購入した100平方メートルの土地に「建ぺい率50%」と定められていれば、建設できる家の建築面積は、50平方メートルまでとなります。

1-2.建ぺい率(建蔽率)と容積率の基礎知識

こうした建ぺい率(建蔽率)の制限は、日照や通風といった環境保全や防火や避難経路の確保を目的としています

土地を安全、有効に活用し、快適に生活するために設けられた制限です。

1-3.建ぺい率が影響を受けるエリア 

法律面での建ぺい率は、建築基準法の「集団規定」に該当する基準です。

建築基準法には、全国一律で制限される「単体規定」と原則「都市計画区域」および「準都市計画区域内」に限って適用される「集団規定」の2種類があります。

建ぺい率が制限を受ける「都市計画区域」や「準都市計画区域」とは、都市として総合的な整備・開発・保全されるべき区域のことです。

主に一定以上の人口が住んでいるエリアに適用されています。

平たくいえば、人口の多い都市部で家を建てる場合、建ぺい率の制限を受けることになりますが、畑や山が多く、主に農林水産用の土地が広がっているような田舎では、建ぺい率の制限を受けないことがほとんどです。

2.容積率とは 

容積率とは

容積率は建ぺい率と合わせて計算されることが多い数字で、土地に対する建物の床面積を表しています。

建ぺい率と合わせて、容積率についても確認していきましょう。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。

土地の広さに対して、「1階・2階・3階とその建物の合計床面積がどのくらいか」を計算します。

容積率の計算方法は以下の通りです。

容積率(%) = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

この容積率は、その土地に何階建ての建物であれば作れるかの指標として用いられます。

容積率の制限は、下水や道路などのインフラを適切に管理する上で必要な基準となっています。

建ぺい率と容積率を合わせて見れば、その土地にどんな建物が建てられるのかがわかるでしょう。

たとえば、一般的な住宅地の基準「敷地面積100平方メートル、建ぺい率50%、容積率100%」の場合、建築面積は50平方メートルまで、すべての階数の面積を合わせた延べ床面積が100平方メートルまで、となります。

2階建ての場合は1階2階ともに50平方メートルの建物まで、3階建ての場合は1階が40平方メートル、2階と3階は30平方メートルの建物までであれば建てられるといった形です。

2-1.用途地域による建ぺい率と容積率の決まり 

建ぺい率と容積率は、用途地域によって限度が定められています

用途地域 用途内容 建蔽率 容積率
第一種低層住居専用地域 低層住宅専用(高さ10~12m) 30~60% 50~200%

第二種低層住居専用地域

低層住宅専用(小店舗なども可)

30~60%

50~200%

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅専用

30~60%

100~300%

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅専用(店舗・事務所も可)

30~60%

100~300%

第一種住居地域

住宅がメイン(小店舗も可能)

60%

200~400%

第二種住居地域

住宅がメイン(大規模な店舗・事務所は不可)

60%

200~400%

田園住居地域

農業の利便を重視した低層住宅がメイン

30~60%

50~200%

上記を見てもわかるとおり、「第一種・第二種低層住居専用地域」は低い建物しか建てられない土地と決められているため、容積率は50~200%と低めに設定されています。

建ぺい率も低めに再現されているため、自然と戸建て住宅や2階までのアパートが立ち並ぶことになります。

3.建ぺい率や容積率が緩和されるケース

建ぺい率や容積率が緩和されるケース

建ぺい率や容積率は土地が安全に正しく用いられるために制限が設けられていますが、その制限が緩和される場合もあります。

ここでは、建ぺい率や容積率による制限がどのような条件で緩和されるかを解説していきます。

建ぺい率では、以下のような緩和措置があります。

1.角地(特定行政庁に指定されている)

10%加算 20%加算(1、2の条件が重複)

防火地域内の耐火建築物

2.建ぺい率80%指定地域以外

10%加算

3.建ぺい率80%指定地域 制限なし(建ぺい率100%)

角地は通常よりも10%広い建物を建てることができます。

角地といっても、特定行政庁ごとに街区の角地として指定されている条件に適合している土地のみなので、「角にあるから10%建ぺい率が緩和される」わけではありません。 

また、土地の両側が道路に挟まれている土地も角地扱いで建ぺい率が10%加算される場合があります。

加えて、土地が公園、広場、河川などに接している場合も角地と同等とみなされ、建ぺい率が10%加算されることもあります。

どのケースも、特定行政庁による角地指定条件に適合していなければいけません

建ぺい率が緩和されるもうひとつのケースは、防火地域内になる耐火建築物に対してです。

防火地域とは、火災を防止することを目的に厳しい建築制限が行われている地域を指します。

ターミナル駅周辺など人が多く行き交う地域は、防火地域内に指定されることが多いです。

建ぺい率70%と指定されている防火地域内に、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションや主要構造部分と開口部の耐火性能を高めた建物など耐火建築物と呼ばれる建物が建てられる場合は、建ぺい率が80%に設定されます。

そこが角地であれば、さらに10%加算され90%となります。

また、建ぺい率80%と指定されている区域で、防火地域に指定されており、耐火建築物を建造する場合は、建ぺい率100%となり、敷地すべてを使って建造物を建てることが可能です。

3-1.建ぺい率と容積率に算入されない部分

  • バルコニー
  • ベランダ
  • ウッドデッキ

建物の外壁か1mまで

  • ロフト
  • 屋根裏収納

それらがある床面積2分の1まで

  • 車庫ガレージ

1階部分の床面積5分の1まで

※建物の1階部分にある場合

  • 吹き抜け部分
  • 吹き抜けと隣接しているリビングイン階段

床面積に含まれない

  • 地下室

建物全体の3分の1まで

自宅を建築するときは、建ぺい率と容積率に算入されない部分を上手に利用すると自宅を広く活用できます。

たとえば、バルコニーやベランダ、ウッドデッキなどは建物の外壁から1mまで建ぺい率に算入されません

また、ロフトや屋根裏収納は、それらがある床面積2分の1までであれば容積率に算入されません

車庫やガレージであれば、建物の1階部分にある場合、1階部分の床面積5分の1までなら延床面積に含まれません

車庫を上手に作れば、家を広く作ることができるでしょう。

また、吹き抜け部分も床面積に含まれないので、吹き抜けと隣接しているリビングイン階段であれば階段部分も床面積には含まれません

加えて、地下室を作る場合も建物全体の1/3までであれば、容積率に含まれません

こうした緩和ルールを上手に活用すれば、建ぺい率や容積率が制限されている土地でも広い家を作りやすくなるでしょう。

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4.まとめ

持っている土地や購入した土地にどんな建物を建てられるかは、建ぺい率(建蔽率)や容積率の制限によって決まります。

「土地が広い=広い家が建てられる」というわけではありません。

購入しようとしている土地があるのであれば、土地の用途や建ぺい率の緩和措置が適用できるかといった情報を調べることをお忘れなく!

 しっかり検討して、よりよい住まい作りにつなげていきましょう。

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